LMNP et réintégration des amortissements : ce qui change à la revente

Pendant des années, la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel a reposé sur un argument imparable : les amortissements permettaient d’effacer fiscalement les loyers pendant la détention, sans conséquence à la revente. Cette asymétrie a pris fin. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits viennent augmenter la plus-value imposable lors de la cession. Voici ce que cela change concrètement, et ce qu’a ajouté l’année 2026.

Rappel : pourquoi les amortissements comptent autant en LMNP

Les loyers d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes coexistent :

le micro-BIC, où l’administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes ;
le régime réel, où l’on déduit les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance…) et l’amortissement du bien et du mobilier.

L’amortissement constate comptablement la dépréciation du bien : sa valeur (hors terrain) est répartie sur sa durée d’utilisation, qui varie selon les composants (gros œuvre, toiture, installations…). Il ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non utilisée est aujourd’hui reportable sans limite de durée. Résultat : de nombreux loueurs au réel déclarent un bénéfice imposable nul pendant de longues années.

Ces règles pourraient changer. Le projet de loi de finances pour 2027 (projet n° 3210, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026) envisage, dans son article 7, de plafonner l’amortissement des LMNP (2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer ; 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) et de supprimer pour l’avenir le report des amortissements non déduits : le stock existant resterait imputable jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat. Le plafonnement ne viserait pas les logements situés dans les résidences et établissements déjà exclus de la réintégration des amortissements (voir plus bas). Ce texte a été rejeté en première lecture par l’Assemblée nationale le 4 novembre 2026 ; le Sénat a inscrit son examen en séance publique à partir du 20 novembre 2026 (vérifié le 9 novembre 2026). Ces mesures ne sont pas adoptées.

À la revente, en revanche, le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI), et non de celui des plus-values professionnelles. Jusqu’en 2025, les amortissements déduits n’avaient aucune incidence sur ce calcul.

Ce qu’a changé la loi de finances pour 2025

L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a complété l’article 150 VB du CGI. Désormais, pour le calcul de la plus-value, le prix d’acquisition du bien est minoré des amortissements déduits pendant la période de location meublée.

Moins de prix d’acquisition, c’est mécaniquement plus de plus-value. La règle s’applique :

aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025 ;
aux amortissements effectivement déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025 : il n’y a pas de « clause du grand-père » pour les biens déjà détenus ;
aux seuls amortissements ayant réellement réduit le résultat imposable : les amortissements reportés et jamais imputés ne sont pas réintégrés ; ceux qui ont été imputés plus tard le sont.

Les biens exclus

Le législateur a prévu une exception pour les logements situés dans certaines résidences de services : résidences destinées exclusivement aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes de plus de 65 ans, établissements médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou handicapées (EHPAD notamment) et établissements de soins de longue durée. Pour ces biens, les amortissements ne sont pas réintégrés.

Et au micro-BIC ?

Au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit : l’abattement forfaitaire est réputé couvrir l’ensemble des charges. Il n’y a donc rien à réintégrer à la revente.

Comment est imposée la plus-value

La plus-value immobilière des particuliers est taxée à :

19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
17,2 % de prélèvements sociaux : les plus-values immobilières ne sont pas concernées par la hausse de CSG décidée pour 2026 (voir plus bas) ;
une surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € (article 1609 nonies G du CGI).

Des abattements pour durée de détention réduisent l’assiette :

Années de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 %	1,60 %
De la 23e à la 30e année	— (exonération acquise)	9 % par an
Exonération totale	après 22 ans	après 30 ans

Le prix d’acquisition peut aussi être majoré des frais d’acquisition (pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 %) et des dépenses de travaux : soit pour leur montant réel, lorsqu’elles n’ont pas déjà été prises en compte pour l’impôt sur le revenu (déduites ou amorties), soit, après cinq ans de détention et sans justificatif, par un forfait de 15 % du prix d’acquisition.

Exemple chiffré : l’impact sur une revente après 12 ans

Prenons un appartement meublé acheté 200 000 €, loué au régime réel, revendu 260 000 € après douze ans de détention. Au fil des années, 60 000 € d’amortissements ont été effectivement déduits. Pour simplifier, on ignore ici les majorations forfaitaires et les frais de cession.

Après douze ans, les abattements atteignent 42 % pour l’impôt sur le revenu (7 années × 6 %) et 11,55 % pour les prélèvements sociaux (7 années × 1,65 %).

	Avant la réforme	Avec réintégration
Prix d’acquisition retenu	200 000 €	140 000 €
Plus-value brute	60 000 €	120 000 €
Base IR après abattement (58 %)	34 800 €	69 600 €
Impôt sur le revenu (19 %)	6 612 €	13 224 €
Surtaxe (2 % de la plus-value imposable, tranche 60 001 € à 100 000 €)	—	1 392 €
Base PS après abattement (88,45 %)	53 070 €	106 140 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)	9 128 €	18 256 €
Total	15 740 €	32 872 €

Dans cet exemple, la réintégration double la plus-value et fait plus que doubler l’imposition à la revente : environ 17 100 € supplémentaires. L’amortissement reste un avantage pendant la détention, mais une partie de l’économie réalisée est désormais « rendue » à la sortie.

À retenir : l’avantage n’a pas disparu, il a changé de nature. Il se rapproche d’un report d’imposition, dont le coût final dépend de la durée de détention et du prix de revente.

Ce qui a changé en 2026

Les loyers LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a relevé de 9,2 % à 10,6 % la CSG sur une partie des revenus du patrimoine, à compter des revenus de 2025. Les revenus de location meublée non professionnelle sont concernés : leurs prélèvements sociaux passent de 17,2 % à 18,6 %. Les revenus fonciers (location nue), les plus-values immobilières et les produits d’assurance-vie restent, eux, à 17,2 %.

La réintégration n’a pas été remise en cause

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n’a pas assoupli la réintégration des amortissements en LMNP. Elle a, à l’inverse, retenu le même principe pour le nouveau dispositif d’amortissement ouvert à certains logements loués nus : les amortissements qui y seront pratiqués seront également réintégrés lors de la cession.

Le micro-BIC a été recentré depuis 2025

Pour mémoire, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») a réduit l’avantage du micro-BIC pour les meublés de tourisme, à compter des revenus de 2025 : abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes pour les meublés non classés, et de 50 % dans la limite de 77 700 € pour les meublés classés et les locations meublées de longue durée (revenus 2025). Pour les revenus 2026, ce seuil est actualisé à 83 600 € (abattement de 50 %), le régime des meublés de tourisme non classés restant fixé à 15 000 € et 30 %.

Les points de vigilance

Une comptabilité rigoureuse devient indispensable : il faudra justifier, lors de la vente, du montant exact des amortissements effectivement déduits année après année.
La durée de détention pèse davantage : les abattements pour durée de détention s’appliquant à une plus-value plus élevée, leur effet est d’autant plus sensible.
La transmission obéit à d’autres règles : une donation ou une succession ne déclenche pas d’imposition de la plus-value chez le particulier qui transmet. Les règles de la donation aux enfants et de l’abattement de 100 000 € s’appliquent alors, sur la valeur du bien au jour de la transmission.
La réglementation évolue vite : le régime de la location meublée a été modifié chaque année depuis 2024. Vérifier les règles en vigueur à la date de la cession est essentiel.

Réduire son impôt sur le revenu peut passer par d’autres mécanismes que l’immobilier : les versements sur un PER, déductibles selon votre TMI, en sont un exemple, avec leurs propres contreparties à la sortie.

Sources

Code général des impôts, articles 50-0 (micro-BIC), 39 C (amortissements), 150 U à 150 VH (plus-values immobilières des particuliers, dont l’article 150 VB), 1609 nonies G (surtaxe) — Légifrance.
Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements).
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale.
Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 (taux de CSG sur les revenus du patrimoine).
Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47.
Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7 ; scrutin n° 9759 du 4 novembre 2026 (rejet par l’Assemblée nationale) ; ordre du jour du Sénat (examen en séance publique à partir du 20 novembre 2026) (consultés le 9 novembre 2026).
BOFiP-Impôts, séries RFPI-PVI (plus-values immobilières) et BIC-AMT (amortissements), et BOI-RFPI-TPVIE-20 (taxe sur les plus-values immobilières élevées).